Trang chủ » Sẽ thay đổi định giá đất khi biến động

Sẽ thay đổi định giá đất khi biến động

(Ngày đăng: 04-08-2014 12:59:21)
icon facebook   icon google plus  
Nhiều năm qua, tại Bắc Kạn, tình trạng giá đất thị trường luôn cao hơn giá đất đã được định khung của từng năm đã trở thành một vấn đề được quan tâm. Chênh lệch giá lớn ảnh hưởng nhiều tới tiến độ giải phóng mặt bằng nhiều dự án; phát sinh khiếu kiện; thất thu ngân sách. Định giá đất sao cho phù hợp là một yêu cầu bức thiết.
Chênh lệch giá
 
Nguyên tắc trước khi đưa ra bảng giá đất ổn định cho một năm thì phải tiến hành khảo sát thị trường để đưa ra mức giá sát nhất với thực tế. Tuy nhiên, khi đi khảo sát theo từng vùng thì đa phần người dân đều cung cấp thông tin không sát thực tế vì ngại sẽ bị thu tiền sử dụng đất hoặc thuế cao khi chuyển nhượng đất. Thế nhưng, cũng tại khu vực đó, nếu như có dự án phải đền bù để thu hồi đất thì người dân lại đòi giá đền bù phải bằng giá thị trường. Còn trong thực tế giao dịch mua bán đa phần cả bên mua lẫn bên bán đều thống nhất ghi giá bán thấp hơn giá giao dịch để “né thuế” trong khi đây là một kênh thông tin cơ bản phục vụ xây dựng bảng giá đất. Nghịch lý này khiến bảng giá đất thường xa rời thực tế trong khi dễ làm nảy sinh khiếu kiện kéo dài. 
 
Đơn cử như dự án nâng cấp Tỉnh lộ 257 từ thị xã Bắc Kạn đi Chợ Đồn. Trên toàn tuyến có 1.808 hộ dân bị ảnh hưởng bị thu hồi đất.  Thế nhưng việc đền bù gặp rất nhiều khó khăn và có 14 hộ dân tại khu vực thị xã Bắc Kạn phải rất lâu mới cơ bản hoàn thành được công tác này. Một trong những nguyên nhân dẫn tới chậm là do người dân không đồng tình với mức đền bù. Hoặc như dự án Cấp nước và vệ sinh thị xã Bắc Kạn do chính phủ Phần Lan tài trợ hiện cũng đang phải vừa thi công vừa giải phóng mặt bằng. Hàng chục hộ dân kiên quyết không nhận tiền vì cho rằng đơn giá đền bù quá thấp… Trong khi đó, bảng giá đất cho khu vực này quá chênh lệch vì đất ở bám vào mặt đường tuyến quốc lộ 3 sẽ được áp với giá 14 triệu đồng hoặc 7 triệu đồng/m2 tuy theo vị trí. Nhưng cùng trong cùng một tổ phố giá đất ở không bám vào mặt đường khi bị thu hồi lại chỉ được áp giá từ 400.000 - 500.000 đồng/m2.
Những diện tích đất có lợi thế sinh lợi lớn như tại tuyến đường Trường Chinh (thị xã Bắc Kạn) sẽ có những mức giá cao hơn.
Những diện tích đất có lợi thế sinh lợi lớn như tại tuyến đường Trường Chinh (thị xã Bắc Kạn) sẽ có những mức giá cao hơn.
Khi thực hiện định giá theo Luật Đất đai 2003, bất cập là khung giá đất được quy định cho một thời gian khá dài (bảng giá đất công bố hàng năm, nhưng bị khống chế bởi khung giá), trong khi thị trường bất động sản vận động, thay đổi liên tục làm cho mức giá nhanh chóng trở nên lạc hậu, thấp hơn nhiều so với thị trường. Khó khăn nữa là việc xác định định giá đất giáp ranh. Cùng một hay nhiều khu vực gần nhau nhưng giá đất lại khác nhau. 
 
Sẽ thay đổi định giá khi biến động
 
Theo đồng chí Lưu Quốc Trung- Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Bắc Kạn, từ 01/7/2014, Luật Đất đai 2013 có hiệu lực trong đó sẽ có những thay đổi cơ bản giúp cho việc định giá đất chính xác và sát thực tế hơn. Nếu như trước đây bảng giá đất được xây dựng cố định cho từng năm một thì nay sẽ xây dựng bảng giá đất ổn định cho 5 năm nhưng từng năm một tùy theo thực tế biến động từng khu vực sẽ có điều chỉnh phù hợp. 
 
Luật Đất đai 2013 quy định định giá đất phải tuân theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất. Việc định giá phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất. Trong cùng một thời điểm các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. Đối với trường hợp các địa phương không thống nhất được giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.
 
Nghị định 44/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 về giá đất đã quy định, khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong khung giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất. Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để UBND cấp tỉnh quy định bảng giá đất tại địa phương.
 
Về giá đất trong bảng giá đất, Nghị định quy định, giá đất trong bảng giá đất quy định theo nguyên tắc đất thuộc loại đất nào thì áp dụng khung giá đất của loại đất đó theo quy định và phải phù hợp với khung giá đất. Cụ thể, với đất ở tại đô thị; đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị có khả năng sinh lợi cao, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ vào thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất; trường hợp quy định mức giá đất cao hơn 30% thì phải báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét, quyết định.
 
Hiện tại, ngành Tài nguyên và Môi trường Bắc Kạn đã tiến hành điều tra và đang tổng hợp để chuẩn bị xây dựng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013. Sẽ không tránh khỏi lúng túng khi đây là lần đầu tiên xây dựng bảng giá đất theo quy định mới nhưng với những đổi mới như trên thì chắc chắn việc định giá đất sẽ sát thực tế hơn phục vụ đắc lực cho công cuộc phát triển kinh tế của tỉnh./.